Inmobiliaria - Los Rosales

Consejos

En esta sección vamos a explicar algunos conceptos y dar alugnos consejos relacionados con el negocio inmobiliario, esperemos que sean de utilidad tanto para compradores como a vendedores de viviendas.

1. Contratos

El contrato compraventa En la compraventa se intercambia una cosa por un precio. El objeto es, por tanto, doble.

El objeto debe cumplir los siguientes requisitos:
- Posible: debe ser una cosa que existe en la actualidad o una cosa futura. Si la cosa se pierde al momento de celebrarse la venta, quedará sin efecto el contrato. No obstante, si la pérdida es parcial, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte inexistente, abonando su precio en proporción al total convenido. Las cosas futuras, pueden ser objeto del contrato de compraventa; entendemos por tales, las que se esperan según el curso natural de los acontecimientos futuros, pero que no existen en el momento presente.

- Determinado o determinable: sin que ello impida que sean objeto del contrato de compraventa las cosas genéricas.

- Lícito: debe ser una cosa de cuyo comercio no esté prohibido por las leyes.

Obligaciones de las partes Obligaciones del comprador:

1. Pagar el precio. El art 1500 del C.c. dice: \"el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato. Si no se hubiese fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga entrega de la cosa vendida\". El pago del precio, es la contraprestación principal a cargo del comprador; lo normal es que el mismo se haga en dinero, pero nada impide que pueda ser más complejo, abonando parte en dinero y parte en la entrega de una o varias cosas.

Cuando el pago se hace mediante signos representativos de la moneda legal como cheques, letras de cambio, pagarés, sólo producirá efectos jurídicos de pago luego que se hayan sido realizados o que se hayan hecho efectivos, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado.

En cuanto al tiempo en que ha de efectuarse el pago, rige en primer lugar lo acordado por las partes en el contrato. Si nada se hubiese dicho, se hará contra la entrega de la cosa vendida.

2. Recibir la cosa. No ha de impedir que el vendedor cumpla su obligación.

3. Abonar los gastos siguientes:

- Los necesarios y útiles realizados en la cosa vendida desde la perfección del contrato hasta la entrega. Dado que los frutos son para el comprador, es lógico que quien cobra los frutos deba abonar los gastos.

- Los de traslado de la cosa.

- Los de la primera copia de la escritura de compraventa.

- Los de inscripción en el Registro de la Propiedad.

- El Impuesto de transmisiones patrimoniales.

Obligaciones del vendedor: 1. Conservar y custodiar la cosa. Pesa sobre el vendedor desde la perfección del contrato hasta la entrega de la cosa; cesa cuando pone la cosa a disposición del comprador y éste la retira.

2. Entregar la cosa. Salvo que el comprador resulte insolvente cuando se hubiese convenido un aplazamiento del pago o un término para el mismo (si pendiente del cumplimiento de su prestación puede asegurarse el vendedor de que el comprador no le va a pagar por su insolvencia, no está obligado a entregarle la cosa). El art. 1468 del C.c. dice que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Es una obligación que se refiere a cosas determinadas, y si son indeterminadas, a partir del momento de su determinación. El mal estado de la cosa, faculta al comprador a promover la resolución del contrato.

3. Entregar la cosa saneada. El art. 1474 del C.c. señala “el vendedor responderá ante el comprador”:

1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

2º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

2. La Compraventa

LA COMPRAVENTA

\"Ante todo, tenga en cuenta que dada la importancia económica que conlleva la compra de un inmueble, es necesario el asesoramiento de profesionales que tengan conocimientos de la zona donde se encuentre dicho inmueble\"

COMPRA A UN PARTICULAR:

Antes de adquirir una vivienda debe comprobar la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad (es decir, si quien le vende es realmente propietario, si la vivienda está o no hipotecada, existencia de posibles embargos, etc...)
Esta información puede ser obtenida directamente del Registro de la Propiedad, o bien solicitarla antes de formalizar la escritura en el propio despacho del notario. Incluso aunque usted no lo solicite expresamente, el notario va a comprobar la titularidad y el estado de cargas, haciéndolo constar en la escritura, y advirtiéndole antes de la firma del documento en caso de que hubiere alguna anomalía en la titularidad o cargas que pudieran perjudicarle.
Así se debe comprobar:

- Los títulos de propiedad del transmitente.
- El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).
- Certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad (tenga en cuenta que si no es así, puede ser usted obligado a pagarlos, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió).
- También en la comunidad de propietarios le podrán suministrar una copia de los estatutos de la comunidad, y en su caso, ordenanzas que existan en la misma (los Estatutos también los puede obtener en el Registro de la Propiedad).

Un inmueble ha de tener, por tanto, dilegenciado:

- Escritura ante notario
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Cédula de habitabilidad
- Licencia de primera ocupación

La compraventa de inmuebles es el contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada, en este caso un bien inmueble, y la otra (comprador) a pagar por ella un precio.
En la compraventa se entregan unas arras o señal que constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa. Son la suma de dinero que sin constituir el total de precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato. Pueden ser:

- Confirmatorias: Operan como parte del precio total y confirmación del contrato, no facultando el desistimiento del mismo.
- Penales: Garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento, además de posibilitar la reclamación del cumplimiento del mismo.
- Penitenciales: Son la previstas por el Código Civil en su artículo 1454, posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida de quién las entrega o la devolución doblada por quién las recibió.
- Gastos que corresponden al comprador:
Fiscales: Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o el IVA según corresponda.
Notariales: Copias de la escritura de propiedad.
Regístrales: Inscripción en el Registro de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario, si lo hubiera.

- Gastos que corresponden al vendedor:

Fiscales: Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.
Notariales: Matriz (original) de la escritura de compraventa.

3. Los Impuestos

LOS IMPUESTOS \"Los Impuestos que se aplican a las transmisiones de viviendas son cinco, el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IBI, la Plusvalía y el IRPF\".

1. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
Se aplica en el caso de la primera transmisión de una vivienda. El comprador como consumidor final que es debe abonar al vendedor el 7% de IVA, el cual a su vez lo transmite a la Hacienda pública., que es un 7% del valor escriturado. Si la vivienda es obra nueva: iva; es el 7% del valor de la vivienda y lo paga directamente al vendedor.

2. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
Se aplica en el caso de la segunda transmisión de la vivienda y posteriores. Es un impuesto gestionado por las Comunidades Autónomas, que se autoliquida en el plazo de un mes tras la venta. El obligado a pagarlo es el comprador, el cual deberá abonar el 7% del precio escriturado dependiendo de la Comunidad, sin perjuicio de posteriores revisiones que pueda hacer la Comunidad si considera que no se ajusta al precio de mercado. Si la vivienda es de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales.

3. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
Es un impuesto anual que se calcula sobre el valor catastral del suelo y el valor de la edificación que hay sobre el mismo, según unos baremos que da el propio ayuntamiento. La suma de los dos valores nos da el valor catastral, sobre el cual se aplica, un porcentaje para obtener la cuota del impuesto. Debe ser abonado por el propietario de la vivienda.

4. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA Impuesto Local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Para calcularlo hace falta seguir dos pasos:
Primero: en el recibo del IBI del periodo anual del momento de la venta encontramos el calor catastral del suelo.
Segundo: a este valor le aplicamos un porcentaje que variará según la cantidad de años desde la venta anterior.

5. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE PERSONAS FÍSICAS (IRPF)
Este impuesto grava los ingresos patrimoniales obtenidos por las personas físicas durante el año fiscal. Es un impuesto de carácter progresivo, por lo que, para determinarlo, se aplican tablas que varían según la base imponible.